Contratto di vendita, vizi della cosa venduta e tutela del consumatore

1. Profili generali.

A’ sensi dell’art. 1470 c.c., la vendita è “il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il godimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”[1].

In generale, quindi, la compravendita è un contratto di alienazione che ha per oggetto una vicenda traslativa, ossia il trasferimento di un diritto o la costituzione di un diritto reale limitato.

Del pari, nello specifico, detto contratto si qualifica come non formale, nel senso che il consenso può essere espresso in qualsiasi forma, ad eccezione delle ipotesi in cui la natura dell’oggetto richieda una forma particolare[2], consensuale – per il perfezionarsi della vendita è sufficiente il semplice consenso delle parti – e traslativo, in quanto, come predetto, si realizza il passaggio della proprietà o della titolarità da un soggetto ad un altro. Altresì, la compravendita è un contratto a titolo oneroso, a prestazioni corrispettive, commutativo (ovvero non aleatorio, in quanto, sin dal momento della stipulazione, è possibile calibrare vantaggi e svantaggi derivanti dall’atto) e, come vedremo meglio nel prosieguo, “normalmente” ad effetti reali[3].

Schematizzando il contratto di vendita in due grandi macrocategorie, è possibile distinguere la vendita di beni immobili e la vendita di beni immobili.

Con riguardo alla prima area, è opportuno porre attenzione al fatto che il nostro Legislatore assoggetta i contratti traslativi di diritti reali su beni immobili ad una particolare disciplina, riguardante la forma degli atti, la pubblicità, nonché le garanzie e la tutela.

Infatti, gli atti relativi ad immobili devono sempre essere redatti con forma scritta, la cui pubblicità si realizza mediante la trascrizione in particolari registri. Inoltre, i beni immobili offrono una maggiore garanzia ai creditori, in quanto possono essere oggetto di ipoteca.

In conformità a quanto previsto dalla L. 122/2012[4], gli atti di compravendita immobiliare devono contenere l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. In mancanza di detti elementi, l’atto sarà nullo.

Si sottolinea, in particolare, come menzionata legge faccia riferimento agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione e lo scioglimento di comunione di diritti reali relativi a fabbricati urbani già esistenti. Pertanto, devono ritenersi esclusi gli atti aventi ad oggetto fabbricati in corso di costruzione e/o non ancora costruiti (ossia le c.d. vendite di immobili “sulla carta”)[5].

Per quanto riguarda, invece, la vendita di beni mobili, non è richiesta l’adozione di una forma particolare. Comunque, la stessa è tutelata da una serie di garanzie, quali: potestà di chiedere l’accertamento dei difetti della cosa, esecuzione coattiva per inadempimento del compratore o del venditore, risoluzione di diritto quando una delle parti abbia fatto l’offerta della propria prestazione e l’altra parte abbia lasciato scadere il termine di esecuzione senza adempiere, e la rivendicazione del venditore diretta a riottenere il possesso della cosa venduta, qualora il prezzo non venga pagato.

2. Particolari tipologie di vendita.

Come predetto, vi sono, nel nostro ordinamento, alcune ipotesi in cui la compravendita ha efficacia meramente obbligatoria: non trasferisce, cioè, immediatamente la proprietà della cosa, ma obbliga il venditore a trasferirla successivamente, conferendo al compratore soltanto un diritto di credito.

Per meglio facilitarne la comprensione, si rammenta, ad esempio, la vendita c.d. alternativa, che ricorre quando due o più cose sono dedotte nel contratto, ma solo una di esse dovrà essere trasferita al compratore. Orbene, il trasferimento della proprietà, in questo caso, si verifica esclusivamente quando viene esercitata la facoltà di scelta con conseguente individuazione del bene. Lo stesso avviene nelle ipotesi di vendita c.d. di cose generiche, la quale presuppone l’individuazione – ossia la determinazione in concreto dell’oggetto della vendita – al fine di veder verificato l’effetto traslativo del contratto.

Altresì, si parla di vendita obbligatoria nel caso di vendita di cose future, ex art. 1472 c.c.[6], e di vendita di cose altrui. Quest’ultima riguarda la circostanza in cui la vendita ha ad oggetto una cosa che, al momento della stipulazione del contratto, non appartiene al venditore, ma fa parte del patrimonio di un terzo. A’ sensi dell’art. 1478 c.c. “se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa”.

Pertanto, in caso di mancato acquisto del bene da parte del venditore, se il compratore era consapevole dell’altruità della cosa, egli non avrà diritto alla risoluzione del contratto, ma solo al risarcimento dei danni conseguenti l’inadempimento. Invero, se il compratore ignorava – in buona fede – che la cosa fosse di altri, avrà diritto alla risoluzione del contratto[7].

Inoltre, il nostro Codice civile prevede due tipologie particolari di vendita, quali la vendita con patto di riscatto e la vendita rateale con riserva di proprietà.

Con riguardo alla prima, disciplinata dall’art. 1500 c.c.[8], essa ricorre quando il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa alienata mediante la restituzione del prezzo.

La dottrina maggioritaria la identifica alla stregua di una vendita sottoposta a condizione risolutiva potestativa, la quale, risolvendo retroattivamente il contratto, produrrebbe l’immediato ritorno del bene nel patrimonio del venditore[9].  Difatti, “la clausola di riscatto, apposta ad un contratto di vendita, è una condizione risolutiva potestativa, a mezzo della quale il venditore si riserva il diritto di risolvere il contratto entro un tempo determinato, così automaticamente riacquistando la proprietà del bene contro restituzione del prezzo e rimborso delle spese”[10]. Sostanzialmente, l’esigenza a cui risponde l’istituto è quella di consentire al venditore di procurarsi denaro contante, con la possibilità di riottenere il bene.

Inoltre, l’art. 1500 c.c., al secondo comma, prevede che: “il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l’eccedenza”.

La vendita con riserva di proprietà, invece, è una particolare forma di vendita in cui le parti stabiliscono che il prezzo venga pagato frazionatamente entro un certo tempo: la cosa viene consegnata subito, ma la proprietà passa al compratore solo dopo il pagamento dell’ultima rata del prezzo medesimo[11]. “La vendita con riserva di proprietà normalmente attuata nelle compravendite mobiliari, può essere applicata anche alle vendite di immobili, ed è tipica delle vendite a rate o a credito, in cui l’effetto traslativo della proprietà viene differito al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo”[12].

Inoltre, la Giurisprudenza è concorde nel ritenere che: “con il pagamento dell’ultima rata di prezzo si verifica la condizione sospensiva a cui è sottoposta la vendita con riserva di proprietà”[13].

Altresì, si rammenta che, colui che acquista a rate, non può alienare il bene sino a quando non ne ha acquistato la proprietà, integrando, altrimenti, gli estremi del delitto di appropriazione indebita disciplinato dall’art. 646 c.p.[14].

3. Le obbligazioni dei contraenti.

A’ sensi dell’art. 1498 c.c.[15], l’obbligazione principale del compratore consiste nel pagamento del prezzo al venditore, nel modo e nel luogo stabiliti dal contratto. In mancanza di pattuizioni o di usi diversi, “il pagamento del prezzo della vendita deve avvenire contestualmente all’atto della consegna. Ne consegue che, ove il pagamento non avvenga in tale momento, lo stesso va effettuato al domicilio del creditore, senza necessità di costituzione in mora come stabilito dall’art. 1219 c.c.”[16]. Altresì, sono a carico del compratore le spese del contratto di vendita.

Il venditore, dall’altro lato, ha l’obbligo di:

• consegnare la cosa, ossia di attuare il materiale trasferimento del bene al compratore;
• far acquistare al compratore la proprietà della cosa, nell’ambito della predetta c.d. vendita obbligatoria;
• garantire il compratore dall’evizione e da eventuali vizi della cosa.
  • La garanzia per l’evizione.

L’evizione è il fenomeno per cui il compratore è spogliato dell’acquisto, in conseguenza di una pronuncia giudiziaria che accerta un difetto del diritto del venditore, a vantaggio di un terzo, che vanta sulla cosa venduta un diritto di proprietà o un altro diritto reale.

L’evizione può essere totale o parziale, nel caso  riguardi tutta la cosa venduta, ovvero una parte di essa.

Nel primo caso, l’art. 1483 prevede che “se il compratore che subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno”. Il venditore, quindi, deve restituire al compratore il prezzo pagato e rimborsargli le spese di contratto, nonché le spese successive e utili fatte per la cosa.

In caso di evizione parziale, invece, il compratore può ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno[17].

Occorre sottolineare che “l’elemento caratterizzante la garanzia per evizione […] è dato dall’intervento rivendicativo o espropriativo da parte del terzo, pertanto non si ha evizione, con conseguente sorgere del diritto alla garanzia, per la sola affermazione della esistenza del diritto di proprietà da parte del terzo, indipendentemente da ogni azione di quest’ultimo, ma occorre che il terzo si attivi per recuperare il diritto nella propria sfera patrimoniale, e che il suo diritto sia accertato definitivamente”[18]. E, ancora, “l’evizione totale o parziale si verifica solo quando l’acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l’acquisizione patrimoniale trova applicazione l’art. 1489 c.c. riguardante i vizi della cosa venduta”[19].

Le norme che regolano l’evizione totale sono applicabili anche nel caso di confisca in sede penale della cosa comprata, oltre che nelle ipotesi di espropriazione forzata per causa di pubblica utilità del bene, trattandosi di una particolare tutela che l’ordinamento attribuisce al compratore per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento della cosa acquistata in virtù di pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti[20].

• La garanzia per vizi della cosa.

L’art. 1490 c.c., rubricato “garanzia per i vizi della cosa venduta”, prevede che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”[21].

Tradizionalmente, si parla di garanzia per vizi occulti, in quanto riguarda le ipotesi in cui i vizi erano ignoti al compratore e non facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Il compratore, pertanto, in presenza di predetti vizi, può alternativamente chiedere la risoluzione del contratto – c.d. actio redhibitoria – o la riduzione del prezzo – c.d. actio aestimatoria. In ogni caso, il venditore è tenuto al risarcimento del danno.

Al pari di quanto statuito da recente giurisprudenza, si sottolinea che “in tema di compravendita, la disciplina della garanzia per vizi si esaurisce negli artt. 1490 e ss. c.c., che pongono il venditore in una situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all’iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l’esperimento, rispettivamente, dell’actio quanti minoris – n.d.r. la riduzione del prezzo – o della actio redhibitoria – n.d.r. la risoluzione del contratto. Ne consegue che il compratore non dispone – neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica – di un’azione di esatto adempimento per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge o qualor4a il venditore si sia specificatamente impegnato alla riparazione del bene”[22].

Ex art. 1495 c.c., “il compratore decade dalla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. […] l’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna”.

Tale denuncia non è necessaria, comunque, se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.

Altresì, per interrompere la prescrizione dell’azione non è necessario instaurare un contenzioso giudiziale, essendo infatti sufficiente una manifestazione di volontà stragiudiziale in forma scritta da parte del compratore. Costituiscono, invero, idonei atti interruttivi della prescrizione gli atti di costituzione in mora compiuti delle forme di cui all’art. 1219, comma 1, c.c.[23]

Altresì, appare opportuno evidenziare che “il riconoscimento, da parte del venditore, dei vizi della cosa alienata, che può avvenire anche per facta concludentia quali l’esecuzione di riparazioni o la sostituzione di parti della cosa medesima […] determina la costituzione di un’obbligazione che, essendo oggettivamente nuova ed autonoma rispetto a quella originaria di garanzia, è sempre svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione fissati dall’art. 1495 c.c. ed è, invece, soggetta soltanto alla prescrizione ordinaria decennale”[24].

Sul piano probatorio, univoca giurisprudenza ha affermato che il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, è gravato dall’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi del bene, sulla base del principio della c.d. vicinanza della prova – per cui si assegna l’onere di dimostrare un fatto rilevante per la causa alla parte che risulta più facilitata dell’altra a fornire la relativa prova[25].

Particolare ipotesi può aversi, in tema di vendita, nel caso di aliud pro alio. All’uopo, si rammenta che “in tema di vendita, è configurabile la consegna di aliud pro alio non solo quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, ma anche quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile”[26]. Altresì, “qualora la res tradita sia completamente diversa da quella pattuita […] ricorre l’ipotesi non della mancanza di qualità promesse, ma della consegna aliud pro alio, che dà luogo ad un’ordinaria azione di risoluzione ex art. 1453 c.c., svincolata da termini di decadenza a prescrizione previsti dall’art. 1459 c.c.”[27].

4. La tutela del consumatore.

Il Codice del Consumo, D. Lgs. n°206/2005, disciplina i diritti del consumatore, dettando fondamentali disposizioni a tutela della posizione della parte contrattualmente debole del rapporto.

Consumatore è “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”[28]. Invece, è professionista “la persona fisica o l’ente collettivo che, nel concludere un contratto, agisce nel quadro della propria attività professionale, imprenditoriale, artigianale o commerciale”[29].

Non sono consumatori gli enti collettivi, mentre le persone fisiche che esercitano un’attività imprenditoriale o professionale – imprenditori o liberi professionisti – sono consumatori soltanto se il contratto che concludono con un professionista non è ricollegabile, neanche indirettamente, all’attività svolta[30].

L’art. 33 del predetto Codice, contiene la disciplina delle c.d. clausole vessatorie, ossia le clausole che, “malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”[31]. La vessatorietà di una clausola deve essere valutata tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto, con riferimento alle circostanze esistenti al momento della conclusione dello stesso[32].

Le clausole vessatorie, se presenti nel contratto, sono affette da nullità, mentre il contratto rimane comunque valido per il resto. Si realizza, in sostanza, un’ipotesi di nullità parziale.

Per quanto concerne la vendita e le garanzie dei beni di consumo, il Codice, all’art. 130, comma 2, stabilisce he in caso di vendita di beni di consumo[33], il venditore ha l’obbligo di consegnare al consumatore beni conformi al contratto di vendita, ed è responsabile nei confronti dello stesso per qualsiasi difetto di conformità esistente al momento della consegna del bene. Nello specifico, a partire dal 1° gennaio 2022, ai contratti di vendita stipulati tra un consumatore e un venditore, conclusi successivamente a tale data, si applicano le nuove disposizioni introdotte dal D. Lgs. n. 170/2021, che modifica il Codice del Consumo dando attuazione alla Direttiva UE 2019/771. Difatti, è stata riformata la disciplina della conformità dei beni, dei rimedi in caso di difetto di conformità, delle modalità di esercizio di tali rimedi e delle garanzie convenzionali.

Di fondamentale menzione, è il rafforzamento della tutela del consumatore, con il venir meno dell’obbligo dello stesso di denunciare i vizi a pena di decadenza entro due mesi dalla scoperta.

Invero, l’art. 133 C.d.S., prevede ora che: “Il venditore è responsabile nei confronti del consumatore  di qualsiasi difetto di conformità esistente al momento della  consegna del bene […]  e che si manifesta  entro due anni da tale momento […] L’azione  diretta  a  far  valere  i  difetti  non  dolosamente occultati dal venditore si prescrive, in ogni caso,  nel  termine  di ventisei mesi dalla  consegna  del  bene”[34].

Pertanto, in caso di difetto di conformità, il consumatore ha diritto al ripristino, senza spese, della conformità del bene ovvero ad una riduzione adeguata del prezzo o alla risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno.

Altresì, “se la sostituzione o la riparazione del bene non siano impossibili né siano eccessivamente onerose, il consumatore, scaduto il termine congruo per la sostituzione o la riparazione senza che il venditore vi abbia provveduto, ovvero se le stesse abbiano arrecato un notevole inconveniente, può agire per la riduzione del prezzo o per la risoluzione del contratto pur in presenza di un difetto di lieve entità”[35].

In conclusione, appare opportuno sottolineare che, in tema di controversia giudiziale tra consumatori e professionisti, il foro del consumatore è esclusivo e speciale; pertanto, la competenza territoriale esclusiva spetta, ex art. 1469 bis c.c., al giudice del luogo della sede o del domicilio elettivo del consumatore, ritenendosi, così, vessatorie le clausole con le quali si individua come sede del foro competente una diversa località.

[1]https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=1&art.idGruppo=187&art.flagTipoArticolo=2&art.codiceRedazionale=042U0262&art.idArticolo=1470&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.progressivo=0

[2] Difatti, ad esempio, l’art. 1350 c.c., tra gli atti che debbono essere redatti per iscritto, indica espressamente i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.

[3] Massimiliano Di Pirro, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Simone 2022, pagg. 634-635.

[4] https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2010/07/30/010G0146/sg

[5] Massimiliano Di Pirro, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Simone 2022, pagg. 637.

[6]https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=1&art.idGruppo=187&art.flagTipoArticolo=2&art.codiceRedazionale=042U0262&art.idArticolo=1472&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.progressivo=0

[7] Massimiliano Di Pirro, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Simone 2022, pagg. 639.

[8]https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=1&art.idGruppo=190&art.flagTipoArticolo=2&art.codiceRedazionale=042U0262&art.idArticolo=1500&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.progressivo=0

[9] Massimiliano Di Pirro, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Simone 2022, pagg. 638.

[10] Cass., Sez. V, 18 novembre 2011, n. 24252.

[11] Massimiliano Di Pirro, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Simone 2022, pagg. 638.

[12] Cass., Sez. I, 3 aprile 1980, n. 2167.

[13] Cass., Sez. II, 13 luglio 1998, n. 6831.

[14]https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=1&art.idGruppo=0&art.flagTipoArticolo=0&art.codiceRedazionale=18G00061&art.idArticolo=10&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=2018-04-24&art.progressivo=0#:~:text=646%20(Appropriazione%20indebita).,multa%20fino%20a%20euro%201.032.

[15]https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=1&art.idGruppo=189&art.flagTipoArticolo=2&art.codiceRedazionale=042U0262&art.idArticolo=1498&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.progressivo=0

[16] Cass. Sez. II, 2 febbraio 2007, n. 2361.

[17] Massimiliano Di Pirro, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Simone 2022, pagg. 635.

[18] Cass., Sez. II, 13 maggio 2003, n. 7294.

[19] Cass., Sez. II, 25 settembre 2008, n. 24055.

[20] Cfr. Cass., Sez. II, 27 gennaio 1998, n. 792 e Cass., Sez. II, 20 dicembre 2013, n. 28580.

[21]https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.progressivo=0&art.idArticolo=1490&art.versione=1&art.codiceRedazionale=042U0262&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.idGruppo=188&art.idSottoArticolo1=10&art.idSottoArticolo=1&art.flagTipoArticolo=2

[22] Cass., Sez. II, 28 marzo 2022, n. 9960.

[23] Cfr. Cass. S.U. n°1867/2019.

[24] Ex multis, Cass. Sez. II, 13 dicembre 2001, n. 15758, Cass., Sez. II, 26 marzo 2010, n. 7301.

[25] Cass. S.U. n. 11748/2019.

[26] Cass., Sez, II, 18 gennaio 2007, n. 1092.

[27] Cass., Sez. II, 16 gennaio 2006, n. 686.

[28] https://www.gazzettaufficiale.it/dettaglio/codici/consumo

[29] https://www.gazzettaufficiale.it/dettaglio/codici/consumo

[30] Massimiliano Di Pirro, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Simone 2022, pag. 601.

[31] https://www.gazzettaufficiale.it/dettaglio/codici/consumo

[32] Massimiliano Di Pirro, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Simone 2022, pag. 602.

[33] Sono beni di consumo tutti i beni mobili, ad esclusione di beni oggetto di vendita forzata o venduti da autorità giudiziarie, acqua e gas – a meno che non siano confezionati per la vendita in quantità o volume determinati – ed energia elettrica.

[34] https://www.gazzettaufficiale.it/dettaglio/codici/consumo

[35] Cass. n°22146/2020.